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Zinshöhe: Sollzins oder Effektivzins?
Der Sollzins hieß früher auch Nominalzins. Er zeigt den Prozentsatz an, den die Bank pro Jahr für das Darlehen verlangt. Der effektive Jahreszins bezieht sich dagegen auf die gesamte Laufzeit des Darlehens und beinhaltet weitere Kosten, den die Bank etwa für die Wertermittlung und Besicherung der Immobilie einberechnen muss. Dieser Wert wird deshalb oft bei einem Zinsvergleich herangezogen. Damit er fair ist, müssen bei den Angeboten die Zinsbindung sowie die Darlehenssumme übereinstimmen.

Zinsbindung
Zur Auswahl stehen bei der Zinsbindung in der Regel 5, 10, 15, 20 oder gar 25 und 30 Jahre. Grundsätzlich gilt: Ist die Zinsbindung kurz, bieten Banken oft einen günstigeren Zinssatz an. Andererseits können sich Kreditnehmer mit einer längeren Zinsbindung derzeit niedrige Zinsen sichern. Dafür verlangen die meisten Banken jedoch Aufschläge.

Tilgung
Der Standardsatz liegt häufig bei 2 Prozent. Finanzexperten raten jedoch, bei niedrigen Zinsen eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens drei Prozent zu vereinbaren, damit der Kreditnehmer bis zum Rentenalter schuldenfrei ist. Da man die Raten über die gesamte Laufzeit des Darlehens durchhalten muss, ist Vorsicht angebracht. Je flexibler Kreditnehmer die Tilgung anpassen können, desto besser.

Sondertilgung
Viele Banken bieten mittlerweile eine jährliche Sondertilgung von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme kostenfrei an (z. B. über baufi24.de). Darlehensnehmer sollten explizit danach fragen. Für höhere Sondertilgungen verlangen viele Banken einen Aufschlag. Erwartet der Kreditnehmer eine Erbschaft oder eine Bonuszahlung, kann es sich lohnen, im Vertrag eine höhere Sondertilgung zu vereinbaren.

Bereitstellungszinsen
In der Regel dauert es eine Weile, bis es mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie losgeht. Vor allem bei einem Neubau brauchen Kreditnehmer nicht sofort die gesamte Darlehenssumme. Viele Banken verlangen für ein Darlehen, das nicht abgerufen wird, allerdings einen Bereitstellungszins. Einige Banken vereinbaren auch mit Kunden eine Frist, in der sie das Darlehen zinsfrei bereitstellen. Üblich sind dafür etwa sechs bis zwölf Monate.


Baufinanzierung zinsen

Aktuelle Bauzinsen im Vergleich

InfoBaufi24InterhypING Baufinanzierung
VerwendungszweckNeubau, Kauf, Energetische Sanierung, Renovierung, Modernisierung, UmbauNeubau, Kauf, Energetische Sanierung, Renovierung, Modernisierung, UmbauNeubau, Kauf, Energetische Sanierung, Renovierung, Modernisierung, Umbau
Nettodarlehensbetragbis 500.000 €bis 1.000.000 €bis 10.000.000 €
Sollzinsbindung5 - 30 Jahren5 - 20 Jahren5 - 20 Jahren
EffektivzinsEffektivzins p.a.: ab 3,33 %Effektivzins p.a.: 3,65 %Effektivzins p.a.: 3,58 %
SollzinsSollzins p.a.: ab 3,28 %Sollzins p.a.: 3,56 %Sollzins p.a.: 3,49 %
Anzahl der Raten12 - 360 Raten60 - 243 Raten60 - 240 Raten
Beleihungsgrenzen60 % - 80 %51 % - 110 %60 % - 80 %
Tilgungszins1 % - 20 %1 % - 20 %1 % - 20 %
BonitätZinssatz unabhängig von BonitätZinssatz unabhängig von BonitätZinssatz unabhängig von Bonität
Webseitebaufi24.deinterhyp.deing.de
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Das Institut für Wirtschafts- und Finanzmarktforschung ist ein außeruniversitäres Forschungsinstitut und stellt Investoren und anderen Marktteilnehmern wissenschaftlich fundierte Analysen und Ratings über das Risiko von Anlagen und Finanzprodukten zur Verfügung.

Wir glauben, dass ein hohes Maß an Transparenz und ein fairer Zugang zu Informationen die Tür zum gemeinsamen Fortschritt öffnen kann. Ein von uns durchgeführtes Rating bietet daher eine vertrauenswürdige und transparente Entscheidungsgrundlage für Verbraucher und Investoren.

Unser Rating ist aber nur einer von vielen wichtigen Faktoren und soll die Finanzanalysen ergänzen – nicht ersetzen.

Institut für Finanzmarktforschung
Standort in der Moorweidenstraße, gegenüber vom Hauptgebäude der Universität Hamburg
Hausfinanzierung Zinsen

Häufige Fragen
zur Baufinanzierung

Wann kann man ein Darlehen umschulden und wann lohnt sich das?

Das ist nur möglich, wenn die Zinsbindung länger als 10 Jahre beträgt. Dann können Darlehensnehmer den Vertrag mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Häufig verlangt die Bank dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung, so dass sich das Umschulden häufig nicht lohnt. Bei kürzeren Zinsbindungen können Darlehensnehmer den Vertrag gar nicht vor Ablauf der Zinsbindung kündigen und somit auch nicht umschulden.

Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf die Immobilienpreise?

Die Immobilienpreise sind in manchen Regionen stark angestiegen, daran ändert auch die Corona-Krise nichts. Ein Preisrückgang bei Wohnimmobilien lässt sich derzeit nicht feststellen, zeigt der Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Das hängt von der Wertentwicklung ab. Eine Immobilie ist als Kapitalanlage keinesfalls risikoarm. Ihr Wert kann im Laufe der Zeit sinken, zum Beispiel weil die Bausubstanz nachlässt. Wenn die Grundstückspreise in der Region anziehen, kann er aber auch steigen. 

Wie unterstützt der Staat Familien bei der Immobilienfinanzierung?

Familien sollten sich nach Fördermöglichkeiten erkundigen. Die KfW bietet mit dem Kredit 300 „Wohneigentum für Familien“ eine interessante Unterstützung für Familien bei Kredithöchstbeträgen von 170.000 bis 270.000 Euro. Weitere Infos unter baufi24,de.

Wann ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

Am häufigsten wird ein Annuitätendarlehen als Baufinanzierung genutzt. Sinnvoll ist diese Form des Darlehens, wenn man Wert auf Planungssicherheit legt und sofort mit der Tilgung beginnen möchte.

Was ist besser Tilgungsdarlehen oder Annuitätendarlehen?

Beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate über die gesamte Laufzeit gleich, die Zinsbelastung fällt jedoch von Monat zu Monat geringer aus. Beim Annuitätendarlehen hingegen bleibt die gesamte Belastung bestehend aus Tilgung und Zins gleich. 

Wann lohnt sich eine Anschlussfinanzierung?

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, braucht in der Regel früher oder später einen zweiten. Sind die Zinsen gerade günstig, kann es sich lohnen, diesen Anschlusskredit frühzeitig abzuschließen – auch wenn er erst in ein paar Jahren fällig wird. Forward-Darlehen nennt sich diese Variante der Anschlussfinanzierung.

Kann man ein Annuitätendarlehen vorzeitig ablösen?

Wenn der Zins über 10 Jahre hinaus fest vereinbart fixiert ist, haben Sie als Verbraucher nach Ablauf von 10 Jahren nach die Möglichkeit, das Darlehen mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos zu kündigen. Die 10-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem Sie das Darlehen vollständig erhalten haben (§489, Abs. 1 Nr. 2 BGB).

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